# Entretien des volets en bois : ce qui revient au locataire
Les volets en bois constituent un élément essentiel du patrimoine architectural français et représentent souvent une caractéristique appréciée des logements anciens. Contrairement aux menuiseries modernes en PVC ou en aluminium, le bois nécessite un entretien régulier pour préserver ses qualités esthétiques et fonctionnelles. Dans le cadre d’une location, la question de la répartition des charges d’entretien entre le locataire et le propriétaire bailleur soulève régulièrement des interrogations, voire des contentieux. La législation française établit des distinctions précises entre ce qui relève de l’entretien courant — à la charge du locataire — et les grosses réparations qui incombent au propriétaire. Pourtant, dans la pratique quotidienne, ces frontières peuvent sembler floues, particulièrement lorsqu’il s’agit de menuiseries extérieures exposées aux intempéries.
Cadre juridique de la répartition des charges d’entretien selon la loi du 6 juillet 1989
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs constitue le texte de référence qui encadre les obligations respectives du locataire et du propriétaire bailleur. Ce dispositif législatif établit un principe fondamental : le bailleur doit délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, tandis que le locataire s’engage à prendre en charge l’entretien courant du bien loué. Cette répartition vise à maintenir un équilibre entre la préservation du patrimoine immobilier et les obligations raisonnables imposées à celui qui occupe temporairement les lieux.
Distinction entre réparations locatives et grosses réparations au sens de l’article 1754 du code civil
L’article 1754 du Code civil, bien qu’ancien, demeure le socle juridique qui différencie les réparations locatives des grosses réparations. Les réparations locatives, également appelées menues réparations, correspondent aux interventions d’entretien courant nécessaires au maintien en état du logement. Elles incluent les actes préventifs destinés à éviter la dégradation prématurée des équipements. À l’inverse, les grosses réparations concernent les travaux structurels, les remplacements complets d’éléments vétustes ou les interventions rendues nécessaires par un vice de construction. Cette distinction repose sur plusieurs critères : la nature de l’intervention, son coût, sa fréquence et son caractère prévisible ou exceptionnel.
Décret n°87-712 du 26 août 1987 : grille de répartition des charges applicables aux volets
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la liste limitative des réparations locatives mises à la charge du locataire. Concernant les menuiseries extérieures, ce texte précise que le locataire doit assurer le graissage des gonds, des paumelles et des espagnolettes, ainsi que le remplacement des petites pièces d’usure comme les targettes ou les crémones. En revanche, le remplacement complet des volets, la réfection du dormant ou les traitements contre les parasites du bois ne figurent pas dans cette liste. Ces interventions majeures restent donc à la charge du propriétaire, conformément à son obligation de délivrer et de maintenir le logement en bon état.
Jurisprudence de la cour de cassation sur l’entretien des menuiseries extérieures
Les tribunaux rappellent régulièrement que le locataire n’est tenu qu’aux réparations expressément visées par le décret de 1987 et à la remise en état des dégradations dont il est responsable. La Cour de cassation sanctionne ainsi les bailleurs qui tentent de faire supporter au locataire des travaux relevant de la vétusté ou d’un défaut d’entretien ancien. À l’inverse, lorsque des volets en bois sont manifestement endommagés par un usage anormal (coups, lames arrachées, percement sans accord), la responsabilité du locataire peut être retenue, à condition que le bailleur en apporte la preuve, notamment au moyen des états des lieux et de photographies.
La jurisprudence insiste également sur la notion de logement décent : des volets en bois pourris, qui ne ferment plus ou qui présentent un risque de chute, peuvent être considérés comme une atteinte à la sécurité et à la salubrité du logement. Dans ce cas, le juge peut contraindre le propriétaire à procéder au remplacement ou à la réfection complète des menuiseries, sans pouvoir en répercuter le coût sur le locataire. Cette approche renforce l’idée que l’entretien courant des volets en bois ne doit pas se confondre avec les travaux de conservation du bâti qui pèsent sur le bailleur.
Clauses abusives interdites concernant le transfert de charges au locataire
La tentation est forte, dans certains baux d’habitation, de prévoir des clauses qui mettent à la charge du locataire l’intégralité de l’entretien des volets en bois, voire leur remise en peinture périodique. Or, la Commission des clauses abusives et la jurisprudence considèrent comme abusives les stipulations qui transfèrent au locataire des obligations relevant normalement du propriétaire, notamment les grosses réparations ou les travaux liés à la vétusté. Une clause qui imposerait, par exemple, le décapage complet et la réfection de tous les volets tous les cinq ans aux frais du locataire serait réputée non écrite.
De même, est suspecte une clause prévoyant que « tous les travaux relatifs aux menuiseries extérieures, y compris le remplacement des volets » seraient à la charge du locataire. Même signée, une telle clause ne peut pas priver le locataire de la protection offerte par la loi du 6 juillet 1989 et par le décret de 1987. En pratique, si vous êtes confronté à ce type de stipulation, il est recommandé de la contester par écrit (lettre recommandée) et, en cas de désaccord persistant, de saisir la Commission départementale de conciliation ou, à terme, le juge. Le bailleur ne peut pas, par le seul jeu du contrat, se décharger de son obligation de maintenir le logement en bon état.
Obligations d’entretien courant des volets en bois incombant au locataire
Une fois posé le cadre légal, reste à savoir concrètement ce que vous devez faire, en tant que locataire, pour assurer un bon entretien des volets en bois. L’entretien courant a un double objectif : préserver la bonne fermeture des ouvrants (sécurité, isolation) et ralentir la dégradation du bois exposé au soleil, à la pluie et aux variations de température. On peut le comparer à l’entretien d’une voiture : changer régulièrement l’huile et contrôler les freins évite des pannes majeures et prolonge la durée de vie de l’ensemble.
Dans cette logique, la loi et la pratique locative convergent : il ne s’agit pas de transformer le locataire en artisan menuisier, mais de lui demander des gestes simples, réguliers, qui limitent l’usure prématurée. Un volet en bois bien entretenu s’ouvre et se ferme sans à-coups, ne frotte pas exagérément sur le mur ou le rebord de fenêtre et reste protégé contre l’humidité stagnante. À défaut, les petites dégradations (bois qui gonfle, pièces métalliques qui rouillent, peinture qui cloque) peuvent rapidement évoluer vers des désordres plus coûteux, qui relèveront alors du propriétaire.
Application régulière de lasure ou peinture microporeuse pour la protection du bois
La question de savoir si le locataire doit repeindre les volets en bois revient souvent. Juridiquement, la réfection complète des peintures extérieures s’apparente à un gros entretien assimilable à un ravalement de façade, qui relève normalement du bailleur. En revanche, l’application ponctuelle et légère d’une lasure ou d’une peinture microporeuse, destinée à raviver la protection existante sans décapage intégral, peut être considérée comme un entretien courant lorsque l’état des lieux d’entrée mentionne des volets déjà peints ou lasurés en bon état.
En pratique, une approche raisonnable consiste à distinguer deux situations. Si la couche de protection est simplement ternie ou légèrement délavée, rien n’interdit au locataire, en accord avec le propriétaire, d’appliquer une nouvelle couche de lasure ou de peinture de même teinte pour prolonger la durée de vie du bois. En revanche, si la peinture s’écaille largement, laisse apparaître le bois brut ou nécessite un ponçage ou un décapage complet, il s’agit d’un vrai chantier de rénovation qui doit être pris en charge par le bailleur. Avant toute intervention, mieux vaut obtenir un accord écrit du propriétaire, surtout si l’on modifie la couleur, car un changement de teinte peut nécessiter une autorisation d’urbanisme.
Graissage des gonds, charnières et mécanismes d’ouverture
Le graissage des gonds, paumelles, pentures et systèmes de verrouillage fait clairement partie de l’entretien courant à la charge du locataire. Le décret de 1987 vise expressément le graissage des mécanismes d’ouverture, car un manque de lubrification entraîne des frottements excessifs, des grincements et, à terme, une casse prématurée. À l’image d’une porte de voiture que l’on huile de temps en temps, un volet en bois s’use beaucoup moins lorsque ses pièces métalliques sont entretenues.
Concrètement, il est recommandé d’appliquer une à deux fois par an quelques gouttes d’huile légère ou de lubrifiant adapté sur les gonds et les ferrures, en essuyant l’excédent pour éviter les coulures sur le bois. Si un volet force anormalement ou reste difficile à manœuvrer malgré le graissage, il convient d’en informer rapidement le propriétaire par écrit. En continuant à « forcer » sur un mécanisme dur, vous risqueriez de provoquer une casse qui pourrait ensuite vous être imputée comme usage anormal.
Nettoyage des lames, écharpes et traverses avec produits adaptés au bois
Le nettoyage régulier des volets en bois fait partie des obligations d’entretien courant du logement, au même titre que le lavage des vitres ou des sols. Il permet d’éliminer les salissures, poussières, mousses ou traces de pollution qui retiennent l’humidité et accélèrent le vieillissement du bois. Là encore, le but n’est pas de réaliser un décapage professionnel, mais un nettoyage adapté, au moins une à deux fois par an, en fonction de l’exposition (bord de mer, axe routier, façade très ensoleillée, etc.).
On privilégiera une eau tiède légèrement savonneuse ou des produits spécifiquement formulés pour le bois peint ou lasuré, en évitant les nettoyeurs haute pression qui peuvent soulever les fibres du bois et décoller la peinture. Le lavage se fait de haut en bas, volet fermé, puis ouvert si nécessaire pour accéder aux chants et aux écharpes. En cas d’apparition de mousses ou de champignons de surface, un produit fongicide doux peut être appliqué, mais la présence de dégradations profondes (bois qui s’effrite, zones molles) doit être signalée au bailleur, car elle relève davantage d’un traitement curatif à sa charge.
Remplacement des petites pièces d’usure : crémones, espagnolettes et targettes
Les petites pièces de quincaillerie qui assurent la fermeture des volets — crémones, poignées, targettes, verrous, arrêts de vent — sont soumises à un usage quotidien. Le décret de 1987 indique que leur entretien et, le cas échéant, leur remplacement lorsqu’elles sont usées ou perdues relèvent, en principe, du locataire. On peut les comparer aux joints de robinet ou aux poignées de porte : de faible coût unitaire, ces éléments font partie des réparations locatives classiques.
En revanche, la frontière avec la vétusté n’est pas toujours évidente. Une espagnolette rouillée qui se désagrège sur un volet installé depuis plus de vingt ans ne pourra raisonnablement pas être imputée à un locataire entré depuis quelques mois seulement. Dans ce type de situation, il est utile de conserver les pièces défectueuses, de faire constater leur état par un professionnel ou de joindre des photographies, afin de démontrer qu’il s’agit d’une usure normale. Si le bailleur refuse toute prise en charge malgré une vétusté manifeste, un recours amiable ou contentieux pourra être envisagé, comme nous le verrons plus loin.
Travaux structurels et réparations majeures à la charge du propriétaire bailleur
Lorsque l’on dépasse le simple cadre de l’entretien courant, les interventions sur les volets en bois basculent dans la catégorie des réparations majeures. Celles-ci sont, sauf faute du locataire, intégralement à la charge du propriétaire bailleur. Il s’agit de tous les travaux qui touchent à la structure même des volets ou de leur système de fixation au bâti, dont le coût et la technicité excèdent largement ce que l’on peut raisonnablement attendre d’un occupant. Comme pour une toiture ou une installation électrique, la responsabilité pèse alors sur le bailleur qui doit maintenir le logement en état d’usage et de sécurité.
Ces travaux structurels s’imposent souvent à l’issue d’une longue période de vétusté, d’un défaut d’entretien antérieur à l’arrivée du locataire ou à la suite d’un sinistre (tempête, inondation, incendie…). Ils peuvent aussi découler d’un vice de construction ou de conception : volets sous-dimensionnés pour la prise au vent, bois inadapté au climat local, supports mal ancrés dans la maçonnerie, etc. Dans tous les cas, leur financement et leur mise en œuvre incombent au bailleur, éventuellement avec le concours de son assurance habitation propriétaire non occupant.
Remplacement complet des vantaux dégradés par vétusté ou défaut d’entretien antérieur
Lorsque les vantaux des volets en bois présentent des signes avancés de dégradation — bois pourri ou fissuré en profondeur, lames disjointes, assemblages ouverts, panneaux déformés — un simple rafraîchissement de peinture ne suffit plus. Le remplacement complet des volets devient alors nécessaire pour garantir la sécurité (risque de chute sur la voie publique), l’étanchéité et l’isolation minimale du logement. Ces opérations de remplacement sont assimilées à des grosses réparations au sens de l’article 1754 du Code civil et relèvent donc de plein droit du propriétaire bailleur.
Le bailleur ne peut, dans ce cas, exiger du locataire qu’il finance des volets neufs au motif qu’il n’aurait pas assuré un entretien suffisant, sauf à démontrer une faute caractérisée : arrachement volontaire, dégradation manifestement anormale, utilisation inadaptée. En pratique, cette preuve est délicate à apporter, surtout lorsque les états des lieux mentionnent déjà un état moyen ou mauvais des menuiseries. En cas de doute, les juges retiennent souvent la thèse de la vétusté, qui fait peser la charge financière sur le propriétaire.
Traitement curatif contre les insectes xylophages et champignons lignivores
Les volets en bois, comme toutes les menuiseries extérieures, peuvent être attaqués par des insectes xylophages (capricornes, vrillettes, termites) ou des champignons lignivores (mérule, coniophore). Lorsque ces pathologies sont avérées, un simple nettoyage ou une couche de lasure ne suffisent plus : il faut recourir à des traitements curatifs lourds (injections, décapage complet, remplacement partiel des pièces atteintes) qui relèvent clairement des obligations du bailleur. Ces interventions s’apparentent à des travaux de conservation du bâtiment visant à éviter une propagation au reste de la structure.
Dans certaines zones contaminées par les termites, la réglementation impose même des diagnostics et des traitements spécifiques lors de travaux importants. Le coût de ces opérations, souvent élevé, ne peut pas être mis à la charge du locataire, sauf si celui-ci a délibérément laissé une infestation se développer malgré des avertissements répétés, ce qui reste exceptionnel. Si vous constatez des petits trous alignés, de la sciure au pied des volets ou des zones de bois qui sonnent creux, vous devez en informer rapidement le propriétaire par écrit. À lui ensuite de faire intervenir un professionnel qualifié et, le cas échéant, de déclarer le sinistre à son assureur.
Réfection du dormant et des montants de fixation murale
Les volets ne se limitent pas aux vantaux visibles. Ils sont solidarisés au bâti par des dormants, gonds, pattes de fixation et scellements dans la maçonnerie. Avec le temps, ces éléments peuvent se desserrer, rouiller, voire se désolidariser du mur, en particulier sur les façades anciennes. Une réfection de ces points d’ancrage (reprise des scellements, changement des gonds scellés, reprise de maçonnerie) constitue une véritable intervention structurelle qui dépasse le cadre de l’entretien locatif. Elle est donc à la charge exclusive du bailleur.
On imagine aisément le risque qu’un volet en bois de grande dimension se décroche lors d’un coup de vent parce que son gond était trop corrodé ou que son scellement était fissuré. Pour éviter tout accident, le locataire doit signaler les jeux anormaux, les volets qui « battent » même fermés ou les gonds qui bougent dans le mur. Mais il n’a ni l’obligation ni la compétence d’intervenir lui-même sur ces éléments structurels. Là encore, en cas de contestation, une expertise peut venir confirmer que les désordres relèvent d’un défaut du bâti et non d’un défaut d’entretien locatif.
Diagnostic contradictoire de l’état des volets lors de l’état des lieux d’entrée et de sortie
L’état des lieux d’entrée et de sortie joue un rôle central dans la répartition des charges d’entretien des volets en bois. Il constitue, en quelque sorte, la « photographie juridique » de la situation à deux moments clés du bail. Plus les mentions concernant les menuiseries extérieures sont précises, moins il y a de place pour l’interprétation et donc pour le conflit. C’est pourquoi il est fortement conseillé de vérifier attentivement l’état des volets lors de la remise des clés et de demander la correction du document si certains défauts ne sont pas mentionnés.
Un diagnostic contradictoire bien conduit permet de distinguer ce qui relève des défauts préexistants (peinture écaillée, bois fendu, quincaillerie rouillée) de ce qui pourrait être imputé à l’occupation. En sortie, il servira de base pour apprécier si le locataire a respecté ses obligations d’entretien ou s’il a, au contraire, aggravé l’état des volets par négligence ou usage anormal. À défaut de constat précis, le bailleur aura davantage de difficultés à justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
Utilisation de la grille QUALITEL pour évaluer le degré d’usure du bois
Pour objectiver l’appréciation de l’usure, certains professionnels s’appuient sur des grilles de vétusté, comme la grille QUALITEL, qui propose des durées de vie théoriques pour différents équipements (volets, fenêtres, revêtements, etc.). Cette grille n’a pas de valeur légale obligatoire, mais elle constitue un outil de référence utile pour évaluer la part de vétusté normale et la part de dégradation imputable au locataire. Plus un volet en bois est ancien, plus sa « valeur résiduelle » est faible, et moins le locataire peut être tenu de financer son remplacement intégral.
Concrètement, l’utilisation d’une grille de vétusté permet, par exemple, de ne retenir qu’une fraction du coût de réparation à la charge du locataire lorsque le volet a déjà largement dépassé sa durée de vie théorique. C’est un peu comme pour une voiture d’occasion : on ne rembourse pas le prix d’un véhicule neuf lorsque l’on casse un élément sur un modèle déjà très kilométré. En cas de désaccord, le recours à une grille reconnue peut faciliter la conciliation et éviter une judiciarisation inutile.
Documentation photographique des défauts préexistants et traces de vétusté
Les mentions écrites de l’état des lieux, souvent succinctes (« bon état », « moyen », « usagé »), gagneront à être complétées par une documentation photographique. Prendre des photos datées des volets en bois à l’entrée dans les lieux permet de conserver une preuve visuelle des défauts préexistants : zones de peinture cloquée, lames fendues, parties déjà grises ou noircies par les intempéries, quincaillerie manquante. Ces images pourront être produites en cas de litige pour démontrer que certaines dégradations n’apparaissent pas au cours de la location, mais existaient déjà.
De même, à la sortie, il peut être pertinent pour le locataire comme pour le bailleur de photographier les volets si un désaccord se profile. Cette « mémoire visuelle » complète utilement les mentions de l’état des lieux de sortie et peut peser dans l’appréciation d’un conciliateur, d’un médiateur ou d’un juge. À l’ère du numérique, cet effort ne coûte presque rien et peut éviter bien des contestations ultérieures.
Clause spécifique au bail concernant l’état initial des menuiseries extérieures
Au-delà des états des lieux, certains bailleurs insèrent dans le bail une clause spécifique décrivant l’état initial des menuiseries extérieures, en particulier lorsque les volets en bois ont été récemment rénovés ou remplacés. Cette clause peut préciser la date de la dernière réfection, la nature des produits appliqués (lasure, peinture microporeuse) et les recommandations d’entretien. Bien rédigée, elle permet d’informer clairement le locataire de ce qui est attendu de lui en termes d’entretien courant, sans pour autant lui transférer des obligations illégales.
En revanche, une clause qui imposerait de manière rigide un calendrier de travaux à la charge du locataire (par exemple, obligation de repeindre tous les volets tous les trois ans à ses frais) risquerait de tomber dans la catégorie des clauses abusives évoquées plus haut. Vous avez donc tout intérêt, en tant que locataire, à lire attentivement ces dispositions avant de signer, et à demander des précisions si certains engagements vous semblent disproportionnés au regard de la loi.
Contentieux fréquents et procédures de résolution des litiges sur l’entretien des volets
Malgré un cadre juridique relativement clair, les litiges autour de l’entretien des volets en bois restent fréquents. Ils naissent souvent d’une incompréhension des rôles respectifs de chacun, ou d’un manque d’anticipation : absence de signalement des problèmes, absence d’écrit, états des lieux sommaires. Le plus souvent, le conflit éclate au moment de la restitution du dépôt de garantie, lorsque le bailleur entend retenir une partie importante de la somme au titre de prétendues dégradations des volets.
Pour éviter que ces désaccords ne se transforment en contentieux lourds, la loi et la pratique offrent plusieurs outils : dialogue amiable, mise en demeure écrite, saisie de la Commission départementale de conciliation, recours au juge et, dans les cas les plus techniques, expertise. L’idée est d’épuiser d’abord les voies amiables, plus rapides et moins coûteuses, avant d’engager une procédure judiciaire.
Recours à la commission départementale de conciliation en cas de désaccord
En cas de désaccord sur la répartition des frais liés à l’entretien ou à la réparation des volets en bois, la première étape, après un échange écrit entre bailleur et locataire, consiste souvent à saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance gratuite et paritaire (représentants des bailleurs et des locataires) a pour mission de favoriser la résolution amiable des conflits liés aux baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989.
La saisine de la CDC se fait par courrier, en joignant le bail, les états des lieux, les devis ou factures en litige et, le cas échéant, des photographies. La commission convoque ensuite les parties à une réunion au cours de laquelle chacun pourra exposer ses arguments. À l’issue, elle rend un avis, qui n’a pas force obligatoire, mais qui est souvent suivi par les parties ou pris en compte par le juge si l’affaire est ensuite portée devant le tribunal. Pour un différend sur quelques centaines d’euros de volets, cette voie de conciliation constitue une solution proportionnée et pragmatique.
Retenue sur dépôt de garantie : conditions de légalité et proportionnalité
Le dépôt de garantie ne peut être retenu que pour couvrir des sommes effectivement dues par le locataire : loyers ou charges impayés, mais aussi coûts de remise en état rendus nécessaires par des dégradations qui excèdent la vétusté normale. Pour les volets en bois, le bailleur devra donc démontrer que les dégradations constatées à la sortie (lames cassées, pièces manquantes, peinture fraîchement écaillée suite à un choc) ne résultent ni de l’usure naturelle, ni d’un défaut d’entretien antérieur, mais bien d’un usage anormal ou d’un manque d’entretien imputable au locataire.
La retenue doit en outre être proportionnée : on ne peut pas exiger du locataire le financement intégral de volets neufs si ceux-ci étaient déjà en fin de vie au moment de son arrivée. D’où l’intérêt, une fois encore, des grilles de vétusté et des devis détaillés. En cas de retenue injustifiée, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de restituer le solde du dépôt de garantie, puis, à défaut de réponse satisfaisante, saisir la justice (juge des contentieux de la protection) pour obtenir le remboursement des sommes indûment prélevées, éventuellement majorées d’intérêts.
Expertise judiciaire pour déterminer la responsabilité des dégradations constatées
Dans les situations les plus conflictuelles, où les enjeux financiers sont importants ou les désordres techniques complexes (volets anciens très dégradés, pathologies du bois, vices de construction), le juge peut ordonner une expertise judiciaire. L’expert, souvent un architecte ou un spécialiste du bâtiment, est chargé d’examiner l’état des volets, de retracer l’historique des travaux et d’identifier les causes des dégradations : vétusté, défaut d’entretien du bailleur, négligence du locataire, événement climatique exceptionnel, etc.
Le rapport d’expertise sert ensuite de base au juge pour trancher la répartition des responsabilités et des coûts. Si l’expert conclut, par exemple, que les volets en bois n’avaient fait l’objet d’aucun entretien sérieux depuis plus de quinze ans et présentaient déjà des signes avancés de pourrissement à l’entrée du locataire, il sera difficile au bailleur de lui imputer le financement de leur remplacement. À l’inverse, si des dégradations manifestes sont intervenues pendant le bail (percements, arrachages, casse par choc) et ne peuvent être expliquées par la simple vétusté, une part du coût pourra être légalement mise à la charge du locataire.